NOTAR STEFAN KITTEL

Es ist nicht Aufgabe des Notars, Streitigkeiten und sonstige Sachverhalte zu entscheiden. Der Notar bietet den Beteiligten vielmehr Rat und Mitwirkung an.

Über alle Angelegenheiten, die dem Notar im Rahmen seiner Berufsausübung bekannt werden, hat er Verschwiegenheit gegen jedermann

zu bewahren und diese Verschwiegenheit auch den bei ihm beschäftigten Personen zur Pflicht zu machen. Die notarielle Verschwiegenheit ist Grundlage der Amtsführung und vertrauensvollen Zusammenarbeit mit den Mandanten. Mit dem Notar kann man deshalb auch Vertrauliches in völliger Offenheit besprechen.

Der Notar ist zuständig für Beurkundungen jeder Art sowie für die Beglaubigung von Unterschriften, Handzeichen und Abschriften.

Für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften ist die Beurkundung durch einen Notar sogar gesetzlich vorgeschrieben. Dies ist immer dort der Fall, wo der Gesetzgeber die Mithilfe des Notars wegen der weitreichenden persönlichen und wirtschaftlichen Folgen für die Beteiligten für geboten hält.

Der Verkauf und Kauf eines Hauses oder einer Wohnung stellt häufig die finanziell bedeutendste Transaktion im Leben dar. Der Gesetzgeber hat deshalb hierfür die notarielle Beurkundung vorgeschrieben.

Damit Käufer und Verkäufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen, informiert sie über die Regelungsmöglichkeiten und erstellt darauf aufbauend einen sachgerechten und ausgewogenen Entwurf eines Kaufvertrages.

Die Abwicklung eines Kaufvertrags stellt sich wie folgt dar:

• Sie übersenden mir die zur Entwurfsfertigung notwendigen Angaben, am sinnvollsten unter Verwendung meines Datenblattes.
• Ich erstelle den Kaufvertragsentwurf und übersende diesen wunschgemäß an die Beteiligten vorab zur Durchsicht.
• Nach dem sich alle Beteiligten mit dem Entwurf befasst haben und diesen ggf. auch Ihrem steuerlichen Berater übermittelt haben, vereinbaren Sie mit meinem Büro einen Termin zur Beurkundung. Selbstverständlich kann vor dem eigentlichen Beurkundungstermin ein Termin zur gemeinsamen Besprechung erfolgen.
• Nach Beurkundung sorge ich im Rahmen des mir erteilten Auftrags für die Abwicklung des Kaufvertrags. Vom zuständigen Grundbuchamt erhalten Sie Nachrichten über die erfolgten Eintragungen im Grundbuch.

Die Finanzierung sollte vor der Beurkundung feststehen. Wird ein Bankdarlehen in Anspruch genommen, sollte der Käufer mit seiner Bank besprechen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. So kann die Regelung der Kaufpreisfälligkeit auf den Auszahlungszeitpunkt abgestimmt werden. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrages schon im Einzelnen geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil an dem gesamten Gebäude und an dem Grund und Boden, auf dem das Haus steht. Das Eigentum an Grund und Boden und an dem Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnung selbst sowie ggf. dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).

Einzelnen Wohnungseigentümern können Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Darunter versteht man das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, d.h. unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen.

Das "Grundgesetz" der Wohnungseigentümer stellt die sogenannte Teilungserklärung dar. Darin befinden sich Regelungen insbesondere über die Verwaltung der Wohnungsanlage und die Verteilung der anfallenden Kosten. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich diese Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen.

Die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Wohnanlage werden im Regelfall durch die Erhebung von Umlagen aufgebracht. Deshalb sollte sich der Käufer vor Vertragsschluss auch darüber informieren, wie hoch das monatlich zu zahlende Hausgeld ist, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde, um die Kosten erforderlicher Reparaturen zu bezahlen, und ob Rückstände bestehen.

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» Datenblatt Grundstückskaufvertrag

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und den Unternehmer verpflichtet, dem Besteller das Eigentum oder Erbbaurecht am Baugrundstück zu verschaffen.

Beim Kauf vom Bauträger existiert der Vertragsgegenstand in den meisten Fällen noch nicht. Ein besonderes Augenmerk ist daher auch auf die Baubeschreibung und die Baupläne zu richten, welche auch Teil der notariellen Urkunde werden.

Die Bestellung eines Grundpfandrechts bedarf der notariellen Mitwirkung. Ich sorge nach Beurkundung oder Beglaubigung der Grundschuldbestellung für deren Vollzug im Grundbuch.

In der Grundschuldbestellungsurkunde selbst ist in der Regel nicht die gesicherte Verbindlichkeit beschrieben. Dies erfolgt in einer weiteren – gesonderten – Vereinbarung, der sog. "Sicherungsabrede oder Zweckerklärung".

Mit einer Schenkung kann Vermögen bereits zu Lebzeiten unentgeltlich übertragen werden. Unter Ehegatten erfolgt die Übertragung häufig als ehebedingte Zuwendung.

Ob eine Zuwendung zu Lebzeiten oder durch Verfügung von Todes wegen erfolgen soll, ist sorgsam abzuwägen. Mit einer Schenkung wird bereits zu Lebzeiten Vermögen aus der Hand gegeben, das grundsätzlich nicht mehr zurückgefordert werden kann.

Die Schenkung eines Grundstücks oder einer Wohnung bedarf der notariellen Beurkundung. Möglicher Inhalt des Schenkungsvertrags ist neben der Schenkung selbst, der Vorbehalt von Nutzungsrechten (z.B. Nießbrauch, Wohnungsrecht), die Vereinbarung etwaiger Rückforderungsrechte, die Gleichstellung unter Geschwistern (Gleichstellungszahlungen) oder die spätere Behandlung der Schenkung im Erbfall.

Auch bei der Schenkung von Geld oder anderen Wertgegenständen besteht in aller Regel Beratungsbedarf, etwa wegen der späteren Ausgleichung unter den Kindern.

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» Datenblatt Schenkungsvertrag

Sie planen, die Wohnungen Ihres Zwei- oder Mehrfamilienhauses einzeln zu veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind zu übertragen? Dann benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan, um Sondereigentum bilden zu können.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. In Sondereigentum stehen regelmäßig die Räume einer Wohnung, abgetrennte Keller, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze. Maßgeblich ist die Teilungserklärung beziehungsweise die vertragliche Einigung.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Hierzu gehören vor allem die tragenden Teile des Gebäudes und alle gemeinschaftlich genutzten Bereiche (z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Heizungsanlagen). Während das Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer zusteht, steht das gemeinschaftliche Eigentum allen Wohnungseigentümern zu.

Sondernutzungsrechte geben einzelnen Wohnungseigentümern das Recht, Teile des gemeinschaftlichen Eigentums alleine zu nutzen (z.B. oberirdische Pkw-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen oder Dachspeicherräume).

Die Wohnungseigentümer bilden eine Gemeinschaft – gesetzliche Regeln hierzu enthält das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Der Notar ist im Bereich der gesellschaftsrechtlichen Vorgänge insbesondere bei den Kapitalgesellschaften tätig. Die Gesellschaftsverträge von Aktiengesellschaften und Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) müssen notariell beurkundet werden. Übertragungen von GmbH-Geschäftsanteilen bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung. Auch bestimmte Gesellschafterversammlungen müssen – je nach Gegenstand der Beschlussfassung – notariell beurkundet werden.

Hierzu sind zur Eintragung im Handelsregister zusätzlich notariell beglaubigte Anträge, sogenannte Handelsregisteranmeldungen, erforderlich. Ich entwerfe diese für Sie reiche sie mit den weiteren notwendigen Unterlagen beim Registergericht in elektronischer Form ein.

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» Datenblatt GmBH Gründung

Keiner von uns weiß, wie lange er in der Lage sein wird, seine Angelegenheiten selbständig zu besorgen. Jeder sollte daher frühzeitig sicherstellen, dass er auch in einem solchen Fall seine Interessen bestmöglich gewahrt werden. Nicht nur ältere Menschen können alters- oder krankheitsbedingt bei der Erledigung Ihrer Angelegenheiten auf fremde Hilfe angewiesen sein (z. B. Schlaganfall, Alzheimersche Krankheit), sondern auch junge Menschen (z.B. Verkehrsunfall).

Durch die Erteilung einer Vorsorgevollmacht können Sie Ihr Recht auf Selbstbestimmung eigenverantwortlich wahrnehmen, indem Sie selbst die Person bestimmen, die dann zu gegebener Zeit Ihre Rechte wahrnimmt. Außerdem können Sie so auch ein gerichtliches Betreuungsverfahren vermeiden. Ein solches Betreuungsverfahren wird dann notwendig, wenn Sie selbst alters- oder krankheitsbedingt nicht mehr in der Lage sind Ihre Angelegenheiten selbst zu regeln und keine Vorsorge durch die rechtzeitige Erteilung einer entsprechenden Vollmacht getroffen haben.

Sie müssen beachten, dass nahe Familienangehörige wie der Ehegatte oder die Kinder ohne entsprechende Vollmacht keine Entscheidungen für Sie treffen können und dass beispielsweise eine bestehende Bankvollmacht bei weitem nicht ausreicht, um alle notwenigen Maßnahmen zu erledigen.

Durch eine Vorsorgevollmacht können Sie nicht nur für den Bereich Ihres Vermögens Vorsorge treffen, sondern den Bevollmächtigten auch zur Vertretung in persönlichen Angelegenheiten ermächtigen. Dies ist wichtig, damit der Bevollmächtigte insbesondere auch Entscheidungen über ärztliche Maßnahmen usw. treffen kann.

Die Kosten für die Beurkundung einer Vorsorgevollmacht entstehen einmalig mit der Beurkundung. Die Gebühren, die das Betreuungsgericht für die Betreuung erhebt, fallen jährlich an, wenn das Vermögen den Freibetrag überschreitet; daneben werden noch entstandene gerichtliche Auslagen erhoben.

Sie können die Vollmacht grundsätzlich jeder Person erteilen. Die Erteilung einer Vorsorgevollmacht setzt jedoch ein besonderes Vertrauen in die Person des Bevollmächtigten voraus. Es ist auch möglich, dass Sie mehrere Personen bevollmächtigen, die dann einzeln oder gemeinsam Ihre Angelegenheiten erledigen können. Es empfiehlt sich, die ausgewählte Person über die Erteilung der Vorsorgevollmacht rechtzeitig zu informieren.

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» Datenblatt Vollmacht

Hat der Verstorbene weder ein Testament noch einen Erbvertrag hinterlassen, greift die gesetzliche Erbfolge. Über das gesetzliche Erbrecht bestehen oftmals falsche Vorstellungen. Das böse Erwachen kommt dann mit dem Tod des Erblassers, also mit dem Erbfall. So sind Ehegatten häufig der Auffassung, dass das gemeinsame Haus nach dem Tode eines von ihnen dem Überlebenden alleine gehört. Ihnen ist nicht bekannt, dass regelmäßig auch andere Personen Miterben und damit Miteigentümer werden. Dies können die eigenen Kinder oder sogar entfernte Verwandte sein. Solchen unliebsamen Überraschungen lässt sich vorbeugen. Denn das deutsche Erbrecht erlaubt jedem, für seinen Todesfall eine Regelung über sein Vermögen zu treffen. Dies geschieht durch ein Testament oder durch einen Erbvertrag. Der Erbvertrag muss immer notariell beurkundet werden, das Testament kann notariell beurkundet werden.

Bei der eigenhändigen Testamentserrichtung bestehen mehrere gravierende Nachteile, deren sich der Erblasser oft nicht bewusst ist:

• Im Falle eines eigenhändigen Testaments ergeben sich nach dem Tode häufig Schwierigkeiten zu ermitteln, was der Erblasser als letzten Willen wirklich gewollt hat. Oftmals ist dieser letzte Wille nicht eindeutig formuliert. Das „Juristendeutsch“ ist dem Erblasser in der Regel unbekannt. Dies führt in zahlreichen Fällen auch innerhalb von Familien zum Streit zwischen den Erben, der durch klare und präzise Formulierungen vermieden werden kann. Durch ein notarielles Testament können diese Unsicherheiten vermieden werden, da der Notar eindeutige und rechtlich abgesicherte Formulierungen verwendet. Ihr letzter Wille wird damit bei weitem weniger angreifbar.
• Weiterhin hat das eigenhändige Testament den Nachteil, dass keine rechtliche Beratung erfolgt. Eine solche Beratung ist allerdings dringend zu empfehlen, da viele rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten dem rechtsunkundigen Erblasser unbekannt sind.
  
• Gerade bei größerem Vermögen oder komplizierten Verwandtschaftsverhältnissen ist eine qualifizierte Beratung dringend anzuraten.

Ein weiterer Vorteil des notariellen Testaments bzw. des notariellen Erbvertrages besteht darin, dass die letztwillige Verfügung in diesen Fällen in amtliche Verwahrung des Nachlassgerichts genommen wird und damit sichergestellt wird, dass die Verfügungen des Erblassers nach dem Tode ordnungsgemäß eröffnet werden.

Aufgrund der bei eigenhändigen Testamenten erfahrungsgemäß bestehenden Schwierigkeiten ist es empfehlenswert, Rechtsberatung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen. Dieser wird den Willen des Testierenden ermitteln und die von ihm gewünschten Verfügungen in die richtige rechtliche Form umsetzen.

Der Gang zum Notar spart im Ergebnis sogar Kosten, da der nach dem Sterbefall sonst erforderliche Erbschein durch eine notarielle Urkunde grundsätzlich ersetzt wird.

Durch Testament oder Erbvertrag (Verfügung von Todes wegen) kann jeder selbst bestimmen, wer sein Vermögen im Todesfall erhält. Dabei muss der Verfügende sich nicht an die gesetzliche Erbfolge halten.

Er kann zum Beispiel mit ihm nicht verwandte Personen als Erben einsetzen, die gesetzlichen Erbteile abändern und Vermächtnisse oder Testamentsvollstreckung anordnen. Diese Regelungen können durch Testament oder Erbvertrag getroffen werden.

Bei Abfassung einer Verfügung von Todes wegen sollte bedacht werden, dass Pflichtteilsrechte bestehen können. Solche Rechte haben Abkömmlinge des Erblassers und bei Kinderlosigkeit des Erblassers seine Eltern (nicht die Geschwister) und der überlebende Ehegatte.

Das Pflichtteilsrecht kann durch Testament oder Erbvertrag grundsätzlich nicht entzogen werden; es garantiert dem Pflichtteilsberechtigten eine wirtschaftliche Beteiligung an dem Nachlass.

Sollen bestimmte Personen nicht Erbe werden, sondern beispielsweise nur einzelne Gegenstände aus dem Nachlass erhalten, so ordnet der Erblasser bezüglich dieser Gegenstände ein Vermächtnis an. Der vermachte Gegenstand geht nicht sofort mit dem Tod des Erblassers in das Eigentum des Bedachten über. Die Erben müssen aber dem Bedachten den Gegenstand herausgeben.

Der Erblasser kann durch Verfügung von Todes wegen Testamentsvollstreckung anordnen. Wenn der Erblasser nichts anderes bestimmt, hat der Testamentsvollstrecker unter anderem die Aufgabe, den Nachlass in Besitz zu nehmen, die letztwilligen Verfügungen des Erblassers zur Ausführung zu bringen und bei einer Erbengemeinschaft ggf. die Auseinandersetzung unter den Erben vorzunehmen. Die Anordnung einer Testamentsvollstreckung ist sinnvoll bei größerem Vermögen oder wenn zu erwarten ist, dass die Erben aufgrund von Minderjährigkeit oder Unerfahrenheit mit der Verwaltung des Nachlasses überfordert sind.

Auch für Erbteilsübertragungen und Erb- und Pflichtteilsverzichtsverträge ist notarielle Beurkundung vorgeschrieben. Für Erbauseinandersetzungen ebenfalls, soweit Grundbesitz Gegenstand der Erbauseinandersetzung ist.

Sofern die Partner den Weg der Ehe wählen, finden mit dem Tag der standesamtlichen Trauung die entsprechenden gesetzlichen Regelungen Anwendung. Das Gesetz knüpft an die Eheschließung verschiedene Folgen, die zum Teil während, zum Teil nach Beendigung der Ehe eingreifen. Sie lassen sich im Wesentlichen unter folgenden Stichworten einordnen: Güterstand, Unterhalt und Versorgung im Alter.

Diese gesetzlichen Regelungen können in einem Ehevertrag den jeweiligen persönlichen Verhältnissen angepasst werden. Dies hilft, bösen Überraschungen vor allem im Falle einer Scheidung vorzubeugen. Um eine unparteiische rechtliche Beratung sicherzustellen und weil wirtschaftlich sehr weitgehende Regelungen getroffen werden können, hat der Gesetzgeber für den Abschluss eines Ehevertrages die notarielle Beurkundung angeordnet. Ein Ehevertrag kann sowohl vor als auch nach Eingehung der Ehe geschlossen werden. Aber auch wenn die Ehe gescheitert oder ein Scheitern wahrscheinlich ist, können die (bisherigen) Eheleute im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung noch Regelungen über die vorgenannten Punkte treffen.

GÜTERSTAND

Der Güterstand regelt die Zuordnung des Vermögens während der Ehe und für den Fall der Scheidung. Grundsätzlich leben die Partner einer ehelichen Lebensgemeinschaft im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daneben gibt es die Güterstände der Gütertrennung und der Gütergemeinschaft.

UNTERHALT

Der Ehevertrag regelt aber nicht nur die Frage eines Zugewinnausgleichs. Er kann darüber hinaus auch Bestimmungen für den Fall des Scheiterns der Ehe treffen und zwar insbesondere in Bezug auf Unterhaltsansprüche und die Versorgung der Eheleute im Alter. Unterhaltsansprüche eines Ehegatten gegen den anderen kommen nach der Scheidung vor allem in Betracht, wenn ein Ehegatte nicht in der Lage ist, für seinen Unterhalt selbst zu sorgen, z.B. wegen der Betreuung gemeinsamer Kinder, aus Altersgründen oder wegen Krankheit. Die Höhe der Unterhaltszahlung hängt vom Lebensstandard während der Ehe und den finanziellen Mitteln der Ehegatten nach der Scheidung ab. Von den gesetzlichen Regelungen kann im Ehevertrag individuell abgewichen werden. So ist es möglich, die Voraussetzungen für das Entstehen einer Unterhaltspflicht zu erweitern oder einzuschränken. Darüber hinaus kann auch die Höhe des Unterhaltsanspruches begrenzt werden, also ein Höchstbetrag festgelegt werden, den der Unterhaltsanspruch nicht übersteigen kann. Insoweit sind verschiedenste Alternativen denkbar.

VERSORGUNG IM ALTER

Das Gesetz sieht bei Scheidung der Ehe einen Ausgleich der während der Ehezeit erworbenen Rentenanwartschaften vor (Versorgungsausgleich). Dies ist vor allen Dingen sinnvoll, wenn ein Ehepartner wegen Betreuung gemeinschaftlicher Kinder keine Möglichkeit hatte, selbst Rentenanwartschaften zu erwerben. Das Gesetz unterscheidet hierbei aber nicht, ob der Ausgleichsberechtigte auch auf die Rentenzahlungen angewiesen ist. So ist es unerheblich, ob der Ausgleichsberechtigte etwa selbst hohes Vermögen hat oder über eine Lebensversicherung bereits abgesichert ist.

Erbscheinsanträge können zur Niederschrift eines Notars erklärt werden.

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» Erscheinsantrag

Bei der Beglaubigung bestätigt der Notar die Echtheit entweder eines Dokumentes (Abschriftsbeglaubigung) oder einer Unterschrift (Unterschriftsbeglaubigung).